Gli immobili adibiti a civile abitazione, devono necessariamente possedere tutte le autorizzazioni comunali, che servono per renderli abitabili. La problematica legata all’abitabilità dell’immobile, è sempre stato uno dei temi più discussi nel settore edilizio. Di seguito cercheremo di fare piena luce su tutti gli interrogativi di questo argomento.
Quali sono i rischi di una casa senza abitabilità?
Una casa sprovvista delle autorizzazioni legate all’abitabilità, comporta sicuramente delle problematiche giuridico/amministrative che possono essere comminate agli utilizzatori e ovviamente anche ai proprietari dell’immobile.
La prima cosa da precisare, è che un ente comunale non può negare il trasferimento della residenza presso un immobile privo di abitabilità, però esistono dei rischi e delle sanzioni alle quali l’utilizzatore potrebbe incorrere. Per spiegare meglio il concetto, bisogna puntualizzare che, non è consentito vivere in una casa senza abitabilità.
Coloro i quali decidono di dimorare abitualmente in una casa dove non è stata rilasciata l’autorizzazione di abitabilità, commette un illecito amministrativo. In parole molto semplici, il Comune non può negare la residenza in quella abitazione, ma può multare l’utilizzatore per una violazione alla normativa edilizia e urbanistica. In realtà non si tratta di un reato penale, ma di un illecito puramente amministrativo.
Si può avere la residenza in una casa senza abitabilità?
Come accennato in precedenza, il cittadino italiano può richiedere la residenza presso una abitazione priva di abitabilità.
Il Comune interessato, non può in nessun modo negare la residenza anagrafica di uno o più soggetti, anche se l’immobile non possiede i requisiti di abitabilità relativi alle normative vigenti. La stessa cosa vale non solo per i proprietari, ma anche per eventuali inquilini. Infatti la locazione di un appartamento privo di abitabilità, non comporta nessun annullamento del contratto, ma non esclude eventuali sanzioni amministrative anche a carico del locatore.
Quest’ultimo infatti, come evidenziato in una sentenza della Cassazione, è libero di accettare un contratto di locazione per un immobile privo di abitabilità, cosciente però di poter subire conseguenze sanzionatorie.
Il locatore diventa il soggetto principale che deve verificare e in caso adoperarsi per ottenere il certificato di abitabilità, in modo tale da mettere in atto le esigenze igienico-sanitarie previste dalla legge. Il rispetto della normativa, non si limita soltanto agli aspetti igienici e sanitari, ma tutela anche l’idoneità dell’edificio sulla salubrità, la stabilità strutturale e naturalmente la sicurezza, perché frequentato costantemente da persone fisiche.
Alla luce di quanto sopra esposto, possiamo tranquillamente affermare, che ottenere la residenza presso un’abitazione priva di abitabilità, è possibile assumendosi però i rischi normativi ai quali ci si sottopone e dei quali parleremo successivamente.
I problemi a cui si potrebbe andare incontro
E’ necessario fare una inevitabile precisazione, sul significato di “abitabilità” e “agibilità”. Negli anni passati, i Comuni facevano una evidente distinzione tra il certificato di abitabilità ed il certificato di agibilità. Il primo veniva rilasciato per le comuni abitazioni civili, il secondo invece veniva rilasciato per immobili destinati ad altri usi, come ad esempio attività commerciali, magazzini, garage, attività ricreative e tante altre fattispecie.
A partire dal 2016 infatti, il concetto di abitabilità è stato uniformato a quello di agibilità, con un unico certificato rilasciato direttamente dal Comune dove l’immobile è ubicato. Tale certificato viene rilasciato previa istanza presentata dal proprietario o dal progettista o libero professionista in caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni o lavori di risanamento strutturale della casa.
E’ importante sapere che vivere in una casa priva del certificato di abitabilità, dove non sono garantite le prescritte sicurezze di salubrità, igienicità e sanitaria, comporta delle conseguenze abbastanza rilevanti. I primi problemi sono legati all’incolumità delle persone che ci abitano, perché dovrebbero vivere in una casa che non garantisce loro nessuna sicurezza sia a livello prettamente fisico che giuridico, in caso di incidenti dovuti alla struttura oppure a problematiche sanitarie derivanti da condizioni di umidità, pulizia e igienicità degli ambienti.
Se il Comune interessato viene a conoscenza della mancanza di tale requisito, potrebbe emettere un’ordinanza di sgombero dell’abitazione oltre che comminare una sanzione amministrativa a carico del proprietario e dell’eventuale inquilino che ha accettato il contratto.
Si può acquistare o vendere una casa senza abitabilità?
Esiste inoltre un altro aspetto in negativo da non sottovalutare, se parliamo di abitabilità di un immobile. Colui che vende una casa non abitabile, incorre a conseguenze di livello economico e civile, come ad esempio la risoluzione del contratto di vendita o il risarcimento danni.
In realtà l’immobile non agibile, risulta essere privo dei requisiti di godimento e quindi sanzionabile perché il venditore compie un grave inadempimento nei confronti del compratore. Quest’ultimo a sua volta, non commette illecito se compra un immobile senza abitabilità, ma se ne assume le sue responsabilità in caso si successiva dimora prima di aver ottenuto il certificato o la messa a norma dell’abitazione.
La Corte di Cassazione, ha emesso una recente sentenza, nella quale ha affermato che l’assenza di abitabilità comporta l’annullamento del contratto e la restituzione del doppio delle somme eventualmente versate sulla caparra confirmatoria.
In poche parole, è vietato vendere un immobile privo del certificato di abitabilità a meno che il compratore non sia già a conoscenza al momento dell’atto di compromesso che deve essere regolarmente registrato presso un notaio. L’inidoneità dell’immobile, non mette in discussione la sua commerciabilità a patto che entrambe le parti (venditore e acquirente) siano in perfetta conoscenza della posizione normativa alla quale l’immobile è sottoposto.
Anche l’eventuale inquilino che non è a conoscenza dell’inidoneità della casa, può richiedere senza preavviso lo scioglimento del contratto di locazione per inadempimento del locatore, inoltre può interrompere il pagamento dei canoni senza informare preventivamente il proprietario.
L’annullamento dei contratti di vendita o di locazione però, non avviene in maniera automatica ma sempre con l’intervento di un giudice il qualè è tenuto a verificare l’omissione commessa in relazione al godimento del bene.
Quando richiedere il certificato di abitabilità e agibilità
Il certificato di agibilità e di abitabilità, va richiesto al Comune ogni qualvolta l’immobile viene sottoposto a nuove edificazioni come modifiche, ricostruzioni o ampliamento dei vani. Tale certificato deve essere richiesto dal proprietario o dal soggetto che ha ricevuto l’autorizzazione a costruire e tale richiesta ceve essere presentata all’ufficio preposto entro quindici giorni dalla comunicazione di termine lavori (clicca qui per leggere un approfondimento sui lavori di casa).
Il Comune, dopo aver ricevuto l’istanza con allegata la relativa documentazione, deve valutare l’idoneità dei lavori eseguiti per il tramite dell’ufficio tecnico competente, prima di rilasciare il certificato.
L’alternativa all’istanza potrebbe essere un’autocertificazione, in questo caso vale la regola del silenzio assenso, infatti se l’Ufficio Comunale non pronuncia eventuali comunicazioni, alla scadenza dei sessanta giorni, l’abitabilità risulta essere accertata.
In ogni caso al momento dell’acquisto di una casa di civile abitazione, al compratore viene consigliato di rivolgersi presso un consulente specializzato, il quale controllerà i documenti necessari che bisogna ottenere all’atto del contratto preliminare di acquisto, tra cui il certificato di collaudo statico previsto dal Testo Unico 380/2001 ed il certificato della conformità normativa antisismica e quella sulle barriere architettoniche, nonché quelle relative agli impianti.
Questa operazione, è necessaria per evitare di comprare un immobile privo di commerciabilità, perché la mancanza di agibilità e abitabilità, potrebbe comportare non pochi problemi per una futura reimmissione in commercio dell’abitazione. In pratica il certificato di abitabilità risulta essere considerato un documento obbligatorio per commercializzare un immobile.
La sanzione amministrativa alla quale si incorre per inottemperanza della norma, varia economicamente da € 77.00 a € 464.00. Per questo tipo di illecito, la normativa italiana non prevede reati penali a carico dei contravventori, ma potrebbe comportare altri problemi molto fastidiosi a livello di responsabilità amministrativa e commerciale.
Si consiglia di attenersi scrupolosamente alle regole, per non incappare in situazioni sgradevoli anche gravi, se la problematica dovesse derivare da un cedimento strutturale della casa, mettendo in pericolo in alcuni casi la vita delle persone.
Le conseguenze in quest’ultimo caso potrebbero essere molto più serie di un illecito amministrativo, perché si andrebbe a sconfinare in una violazione di carattere penale, dove sono previste pene ben più diverse di una sanzione pecuniaria.