Spalanchiamo oggi la porta, è proprio il caso di dirlo, sul mondo dei box auto. Nelle realtà condominiali sono spesso presenti sia aree parcheggio a disposizione di tutti i condomini, sia soprattutto posti auto e garage di proprietà. L’articolo odierno si concentrerà su quest’ultimo caso. Quali sono, a livello di legge, gli usi consentiti del box auto di proprietà? Il proprietario può utilizzarlo come meglio crede, adibendolo, ad esempio, a magazzino, laboratorio o a qualsiasi altra destinazione che non sia il ricovero di autoveicoli? O il fatto di trovarsi in un condominio impone dei vincoli e delle regole da rispettare?

Cosa si intende per box auto

Partiamo dal chiarire il concetto di box auto di proprietà. In base al Decreto Ministeriale del 1° febbraio 1996 si può definire box auto un’unità immobiliare delimitata da strutture di resistenza al fuoco definite e di superficie non superiore a 40 mq. Strutture di resistenza che coincidono, in genere, con le mura che ne delimitano il volume e che definiscono, di conseguenza, lo spazio di proprietà. Diversamente dal posto auto, che in genere è delimitato solo da segnaletica orizzontale o, più di rado, da altri elementi, come paletti o divisori. Interessante anche la definizione della superficie, che non deve superare i 40 mq. Ci sono, infatti, degli stabili in cui è presente un’autorimessa, ovvero uno spazio più ampio destinato al ricovero delle auto dei condomini. Spazio che può essere, a sua volta, suddiviso in posti auto assegnati al singolo condomino o a disposizione di tutti. L’autorimessa condominiale rientra, tuttavia, tra le parti comuni del condominio e ci sono quindi altre norme a regolarne l’utilizzo, come in parte abbiamo visto nell’articolo relativo all’occupazione abusiva di posto auto. Ciò che vogliamo approfondire, invece, sono gli usi consentiti del box auto di proprietà.

Il vincolo del regolamento contrattuale

Il proprietario di un box auto all’interno di un’area condominiale può decidere di non utilizzarlo come spazio destinato al ricovero dell’automobile, ma, ad esempio, come magazzino o laboratorio? Dipende, innanzitutto, da quanto contenuto nel regolamento condominiale. O meglio, se esiste un regolamento di tipo contrattuale, ovvero sottoscritto da tutti i proprietari all’atto dell’acquisto, in cui si stabilisce che i box auto pertinenziali devono essere usati solo come ricovero di autoveicoli, la risposta è no. Non si può utilizzare il box auto per altre attività, a meno che non venga prima modificata la norma del regolamento che lo vieta. Come abbiamo visto in precedenti articoli, tuttavia, per rendere legittima una modifica al regolamento contrattuale è necessaria l’unanimità di tutti i proprietari di unità immobiliari dello stabile.

Quando cambiare destinazione d’uso del box è possibile

In mancanza di un regolamento contrattuale o di una norma specifica in esso contenuta, si fa riferimento alla sentenza n.14671 della Cassazione datata 27 giugno 2014. Qui è sancito il diritto del proprietario a utilizzare un bene privato nel modo che ritiene più opportuno, purché nel rispetto della legge. Il proprietario di un box auto ha dunque diritto di farne l’uso che crede, come, appunto, adibirlo a deposito di attrezzi, magazzino o laboratorio. A ribadirlo è intervenuta anche una recente sentenza, la n.224/2019 pronunciata dal Tribunale di Roma. Nel caso in questione, l’amministratore di un condominio aveva chiesto la condanna di tre proprietari di box auto dello stabile a rimuovere, a proprie spese, attrezzature e materiali che vi erano depositati. Il giudice ha però respinto la richiesta dell’amministratore, ribadendo che, in assenza di vincoli da contratto, non si può imporre a un proprietario di utilizzare il suo bene immobile in un certo modo. L’amministratore s’è visto dunque respingere la contestazione, con la condanna a sostenere le spese giudiziarie. Non solo. La sentenza del Tribunale di Roma ha sottolineato un altro aspetto interessante e cioè che l’amministratore non è legittimato a contestare l’uso delle proprietà individuali, a meno che non influiscano in qualche modo sulle parti comuni del condominio. Solo in questo caso, come da art. 1130 e art. 1131 del Codice Civile, l’amministratore è autorizzato a procedere, in quanto responsabile della corretta conservazione delle parti comuni e di garantire a tutti i condomini di poterne godere allo stesso modo. Il proprietario di un box auto che semplicemente prende a utilizzarlo come magazzino anziché come autorimessa non interessa, di fatto, le parti comuni.

Quando possono sorgere problemi?

Se, in genere, il passaggio da locale adibito al semplice ricovero di veicoli a magazzino, deposito o laboratorio rientra tra gli usi consentiti del box auto, ci sono casi in cui possono sorgere problemi. La già citata sentenza di riferimento della Corte di Cassazione (n.14671 del 27 giugno 2014) specifica, infatti, che il bene privato può essere usato dal proprietario nel modo ritenuto più opportuno, ma entro i limiti della legge. Limiti che possono riguardare, ad esempio, la stabilità o il decoro del condominio. Prendiamo il caso di un proprietario che intenda allargare l’ingresso del suo box auto per avere meno difficoltà di accesso. Cosa che può capitare, ad esempio, a fronte del passaggio a un’auto di maggior volume o alla necessità di parcheggiarvi il furgone utilizzato per lavoro. Allargare l’accesso di un box auto condominiale comporta inevitabilmente un intervento sulle mura dell’immobile. A questo punto si esce dal perimetro di quel che riguarda la proprietà del singolo e del suo diritto a farne l’uso che meglio crede. Si deve fare i conti con l’articolo 1102 del Codice Civile, dov’è stabilito che ciascun condomino è legittimato a godere delle parti comuni dello stabile, a patto di non alterarne la destinazione d’uso e di non impedire agli atri condomini di goderne allo stesso modo. Bisogna tenere in considerazione anche il principio (chiarito dall’articolo 1122 del Codice Civile) di non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio. L’intervento diventa dunque oggetto di possibili contestazioni. In questo caso, il modo migliore di procedere è chiedere il preventivo consenso all’assemblea condominiale, meglio ancora presentando il progetto che descrive l’intervento da attuare. Va da sé che le eventuali spese resterebbero totalmente a carico del proprietario. Anche se l’opera andrebbe a interessare le parti comuni dell’edificio, si tratterebbe comunque dell’iniziativa di un singolo, che non può pretendere alcun contributo da parte degli altri condomini o proprietari.