Provvigione agenzia immobiliare: quando spetta e perché

La provvigione è il compenso riconosciuto al mediatore immobiliare in caso di vendita di un’immobile, che gli riconosce il merito di aver messo in relazione le due parti coinvolte, ovvero quella del venditore e del compratore; senza il ruolo del mediatore, infatti, l’operazione di vendita non si sarebbe conclusa.

Sono però necessarie determinate condizioni affinché la provvigione sia pagata. Vediamo insieme a chi spetta pagare la provvigione, quando al contrario non si deve pagare, come si calcola il suo importo e a quanto corrisponde l’IVA per l’agenzia immobiliare.

Il ruolo dell’agente immobiliare

Dunque, come si è detto in precedenza, l’agente immobiliare favorisce l’incontro tra venditore e acquirente di un determinato immobile, ma i suoi compiti non si esauriscono certo qui.
Infatti, preliminarmente alla vendita, l’agente immobiliare deve condurre accurate ricerche tali da soddisfare sia le richieste di chi vende sia di chi vuole comprare, contemporaneamente, deve occuparsi di stabilire le valutazioni più adeguate per ogni immobile, in modo da agevolare domande e offerte, come spiega il noto portale di annunci di immobili www.immobiliovunque.it.

Ciò implica che l’agente immobiliare investa molto del suo tempo, tra sopralluoghi per le valutazioni, visite con i compratori interessati, operazioni di marketing e aggiornamento delle proprie competenze, sia a livello economico, sia fiscale che burocratico.

Quindi il suo impegno deve essere retribuito e da queste considerazioni nasce la cosiddetta provvigione.

Quando pagare la provvigione

A questo punto va necessariamente detto che la provvigione va pagata all’agente immobiliare solo se è iscritto al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio; se l’agente non è iscritto, come stabilito da diverse recenti sentenze in tal senso, non ha alcun diritto a pretendere il pagamento della provvigione.

Quanto ai tempi in cui pagare tale provvigione, non vi sono regole precise, ma solitamente la si paga al termine della trattativa, non indicando comunque il momento preciso del rogito in presenza del notaio (anche perché a questo punto l’agenzia tendenzialmente è già stata retribuita).

Ovviamente l’agente immobiliare deve avere un ruolo il più attivo possibile in tutta la trattativa, accompagnando i clienti in tutte le fasi di vendita o di acquisto.

Chi deve pagare la provvigione

A questo punto sorge spontanea la domanda su chi debba pagare la provvigione all’agente immobiliare: ebbene, solitamente sono entrambe le parti coinvolte nella trattativa prima e nell’affare poi, a doverla pagare.

Però non si tratta di una regola così rigida: vale infatti per le agenzie immobiliari più tradizionali, ed è così ripartito tra le due parti perché il ruolo dell’agente consente la creazione di un vincolo tra di esse, che si concluderà con la vendita vera e propria.

Esistono però casi in cui le cose vanno diversamente: può capitare ad esempio che la provvigione sia sostenuta solo dal compratore (nel caso dei cosiddetti property finder) o solo dal venditore; oppure può capitare che l’agente immobiliare calcoli in percentuali diverse la provvigione da sostenere, dunque si consiglia di informarsi presso l’agenzia che si occupa di gestire la transazione.

Tuttavia l’idea che la provvigione debba essere sostenuta sia da acquirente che da venditore ha un senso, in quanto il lavoro dell’agente immobiliare è a vantaggio di entrambi.

A quanto ammonta la provvigione

È importante dire che non c’è un tariffario specifico per calcolare l’ammontare della provvigione, anche perché varia a seconda del valore dell’immobile e della sua posizione.
Parlando di compensi medi, possiamo dire che può partire da una percentuale pari al 2% del valore dell’immobile fino ad arrivare anche al 7%.

Tuttavia, un compenso medio del 3% è considerato congruo, in caso l’agenzia abbia svolto incarichi quali: la verifica della conformità dell’immobile, l’assenza di eventuali pendenze che gravino sull’immobile o sul venditore e la richiesta di un prezzo di vendita adeguato per quel determinato immobile, sia considerando il suo valore che la sua posizione.

Per assurdo, però, ci sono situazioni in cui la provvigione si azzera: è il caso di quei comuni nei quali l’offerta è notevolmente superiore alla domanda, quindi occorre incentivare il più possibile l’acquisto da parte di tanti potenziali compratori.

Abbiamo poi anche i casi in cui la percentuale della provvigione sale fino al 7%: si tratta della situazione contraria a quella appena descritta e si ha quando la domanda è molto forte e la vendita è considerata un’operazione più semplice; in casi come questo è il compratore a subire l’aggravio.

Diciamo che non esiste una regola universale per calcolare l’ammontare della provvigione, però è molto importante parlarne con largo anticipo con l’agenzia immobiliare, in modo da evitare sgradevoli sorprese e, soprattutto, la possibilità di finire in tribunale, con le conseguenze che puoi immaginare.


Come calcolare la provvigione

Fatte tutte queste considerazioni, è necessario dire che per calcolare l’importo della provvigione, conviene avvalersi dell’aaiuto di un professionista, che può essere sì un agente immobiliare, ma anche un commercialista o un avvocato.

Poi bisogna considerare che questa commissione si paga sul prezzo totale dell’immobile su cui non vanno ad incidere mutui o altri vincoli; calcoliamo inoltre che alla percentuale variabile di qui abbiamo parlato nel paragrafo precedente, bisogna aggiungere l’IVA, la cui aliquota è al momento al 21%.Spesso la provvigione si ripartisce alla pari tra acquirente e venditore, ma non è sempre così.

Dunque, per fare un esempio pratico di calcolo della provvigione, immagina di avere di fronte un immobile il cui valore sia di 500.000€ e che l’importo sia stato stabilito al 5%: la provvigione ammonterà in questo caso a 10.000€.

Ricordiamo poi brevemente che tale cifra può anche essere detratta parzialmente nella dichiarazione dei redditi, ma solo se ha a che fare con l’acquisto della propria prima casa (e se viene rilasciata la fattura, ovviamente).

Un’altra cosa a cui accenniamo in conclusione è che l’agenzia immobiliare ha un anno di tempo a partire dalla conclusione dell’affare per esigere il pagamento della provvigione; se, dopo questo tempo non viene pagata, sarà soggetta a prescrizione.