Si è molto parlato ultimamente della riforma del catasto.
L’argomento è stato oggetto di particolare interesse, anche se non è giunto ad un compimento completo.
Tuttavia è stata varata anche una legge delega per la riforma del Fisco, che spiega esattamente come molte informazioni non possono essere utilizzate per determinare la base imponibile dei tributi.
In ogni caso occorre sapere che alcune imposte sulla casa dipendono dai valori e dalle rendite catastali.
Che cos’è il valore catastale
Intanto occorre specificare che cosa è esattamente il catasto e quali sono e a cosa servono le categorie catastali.
Il catasto è l’inventario dei beni immobili ai fini fiscali.
Ad ogni immobile registrato al catasto viene assegnata una categoria catastale che determina il tipo di immobile e la sua redditività.
La rendita catastale è quel valore fondamentale per poter effettuare il calcolo ai fini fiscali di tutti i beni immobili.
Determinare il valore catastale di un immobile significa determinare il suo valore fiscale ossia le imposte legate alla compravendita del bene.
Ma vediamo quali sono le imposte sulla casa che sono determinate dalla categoria, rendita catastale e valore catastale.
Imposta di registro
Una delle imposte sulla casa che si basa sui valori catastali e la rendita catastale è proprio l’imposta di registro.
In questo quadro tutto varia a seconda che:
- si tratti di una prima o di una seconda casa
- se si tratta di un immobile di lusso
- se l’acquisto avviene da un privato o un’impresa esente o soggetta a iva
Ecco i casi possibili:
- acquisto della prima casa da un venditore privato o da un’impresa esente da Iva – l’aliquota è del 2% e la base imponibile è costituita dal prezzo di vendita;
- acquisto di un immobile in categoria catastale A1 A8 A9 (immobili di lusso) l’imposta di registro è prevista al 9% anche in caso di prima casa;
- acquisto della prima casa da un venditore che è un’impresa soggetta a Iva – l’imposta di registro non dipende dal valore catastale, ma corrisponde a 200 euro. Si è tenuti, però, a pagare l’Iva sul prezzo finale;
- acquisto di una casa (non prima abitazione) da un privato o da un’impresa che vende immobili esenti da Iva – l’aliquota dell’imposta di registro è del 9% e il prezzo di vendita costituisce la base imponibile;
- acquisto di una casa (non prima abitazione) da un’impresa che vende immobili soggetti a Iva – l’imposta di registro corrisponde a 200 euro e non dipende dal valore catastale.
IMU
L’IMU è l’imposta che è maggiormente influenzata dai valori catastali.
Nel caso dell’IMU la base imponibile è rappresentata dal valore catastale.
Non viene, comunque, applicata questa imposta sulla prima casa, se non è di lusso, non deve dunque appartenere alle seguenti categoria catastali: A1-A8-A9.
L’aliquota può essere variabile, andando in un intervallo compreso tra lo 0,1% e lo 0,86%.
L’IMU può essere aumentata o diminuita a seconda delle decisioni del Comune.
L’imposta di successione e l’imposta di donazione
Due altre imposte che si basano sui valori o sulle rendite catastali sono rappresentate da quella di successione o da quella di donazione.
La prima si applica ai beni immobili soggetti a successione la cui base imponibile è costituita dal valore catastale.
Tuttavia ci possono essere delle aliquote differenti in base al grado di parentela, che è instaurato tra la persona che è venuta a mancare e l’erede.
L’imposta ipotecaria e catastale nel caso della successione o della donazione
Nella successione o nella donazione si ha sempre un trasferimento di immobili.
Questo trasferimento comporta il pagamento di imposte catastali o ipotecarie.
Proprio nel caso del trasferimento per successione o donazione, il valore catastale fa da base imponibile per le imposte da pagare.
Vengono applicate specifiche aliquote: il 2% per l’imposta ipotecaria e l’1% per l’imposta catastale.
La somma minima da pagare è di 200 euro.
Reddito fondiario ai fini Irpef
Il reddito per il possesso degli immobili è soggetto anche ad altre tasse, in particolare considerando il reddito fondiario ai fini Irpef.
Si possono avere diversi casi:
- abitazione principale situata in un Comune diverso da quello della residenza – non c’è alcuna tassazione;
- immobile sito nel Comune di residenza – si considera il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, per soggezione a tassazione Irpef;
- immobile affittato in regime di cedolare secca – la tassa corrisponde al 21% nel caso di canone libero e al 10% nel caso di canone concordato;
- immobile dato in affitto senza cedolare secca – in questo caso la tassazione Irpef sul reddito di locazione è abbattuta del 5%.