Come ottenere il certificato di abitabilità di una casa

Se da poco avete comprare una casa di nuova costruzione e stente trasferirvi per poter creare la vostra nuova famiglia o per coronare il vostro sogno di indipendenza , accertatevi che la casa abbia i requisiti di agibilità richiesti dalla legge per ottenere il relativo certificato dell’immobile.

Il certificato di abitabilità va richiesto anche nel caso in cui:
– si proceda ad interventi di ristrutturazioni importanti, tali da avere incidere sui requisiti di sicurezza e di igiene.
– ricostruzioni o sovraelevazioni dell’immobile.
– ampliamenti dell’immobile, ecc.

Occorre precisare che il certificato di agibilità va richiesto anche nel caso in cui l’immobile non è destinato ad uso abitativo (cioè come abitazione per le famiglie), ma anche nel caso di uso commerciale, cioè destinati a negozi, uffici, bar, ristoranti ecc..

Cos’è il certificato di agibilità o abitabilità?

Il certificato abitabilità (o di agibilità) è un’attestazione che la casa è in possesso dei requisiti, ritenuti essenziali per il legislatore, al fine di consentire l’accoglienza e la permanenza di persone e senza che ci sia pericolo per la loro sicurezza. Per dirla in termine più semplici l’ attestato di agibilità certifica che la casa possa essere abitata.

Occorre precisare che non c’è una distinzione tra certificato di abitabilità e il certificato di agibilità, quindi si può tranquillamente usare il termine agibilità piuttosto che l’altro senza incorrere in errore.

Non era così in passato, infatti, la normativa precedente al 2013 prevedeva la presenza di due tipi di certificati:

– certificato di abitabilità, per le abitazione di uso civile, cioè per le abitazione destinate alla famiglia.

– certificato di Agibilità, nei casi di locali destinati per gli usi non residenziali (capannoni, negozi, rustici destinati a deposito ecc.)

A parte la distinzione dei nomi e delle destinazioni d’uso i due certificati, la procedura o meglio i requisiti per ottenere il rilascio dei certificati, erano molto simili, per non dire gli stessi.

La normativa vigente ha superato questa distinzione superflua, introducendo un nuovo termine: SCA acronimo di Segnalazione certificata di Agibilità.

Si può ritenere che il certificato di agibilità sia l’ennesimo pezzo di carta richiesto dalla burocrazia italiana un po’ troppo macchinosa, in realtà serve per garantire che sussistono nell’immobile i requisiti di sicurezzasalubritàigiene e anche del risparmio energetico, tali da non comportare pericolo per la salute dell’essere umano.

Quindi è una garanzia ulteriore rispetto a quella che certifica che i lavori eseguiti sull’immobile siano stati realizzati a “regola d’arte“.

Quali sono i requisiti sono richiesti per l’Abitabilità o agibilità?

Per verificare l’attestato di agibilità è essenziale che la struttura rispetti determinati parametri. I più importanti sono:

– Altezza minima per i soffitti: 2,70 m, si può avere un’altezza inferiore in caso di soppalchi o corridoi, in questi ultimi casi possono bastare 2,40m;

– Dimensioni minime per i monolocali: se si tratta di alloggio per una sola persona, sono richiesti una dimensione di 28 mq, comprensivi di servizi igienici; mentre non deve essere inferiore a mq 38, se ci devono vivere due persone.

– I locali devono avere un adeguatamente rapporto aeroilluminazione (solitamente 1/8 dell’area calpestabile), cioè si richiede in sostanza che in ogni camera della casa ci sia almeno una finestra.

Anche in una casa di dimensione superiori ai 70 mq, si richiede la presenza in bagno di una finestra, eccezione è il caso in cui l’abitazione sia fornita di un secondo bagno di servizio, in quest’ultimo caso è ammissibile che il bagno sia cieco (privo di finestre).

Ammessi la presenza di bagni ciechi nei monolocali e più in generale nelle abitazioni in cui la superficie sia inferiore ai 70 mq, purché nei bagni ciechi sia presente un impianto di aspirazione in modo da consentire un’adeguata aerazione forzata, evitando la formazione di umidità e muffe (clicca qui per approfondire l’argomento).

Sempre per quanto riguarda il bagno, la normativa vigente richiede espressamente che la porta non si apra direttamente sulla cucina.

Altri parametri che si richiedono sono:

– conformità degli impianti idrico, termico ed elettrico;

– rispetto delle normative acustiche;

– il risparmio energetico e la sicurezza degli impianti.

Può accadere, che oltre ai requisiti richieste dalla legge, la Regione o il Comune del luogo in cui sorge l’immobile richieda la presenza di ulteriori requisiti.

Chi può richiedere il certificato di abitabilità e quali sono le formalità richieste?

Nel 2003 il legislatore ha modificato la disciplina per ottenere il rilascio dell’attestazione, dato che, in passato accadeva spesso, che un immobile non ottenesse il certificato di agibilità non tanto la mancanza dei requisiti di legge, ma per l’insufficienza dell’istanza o l’inosservanza dei termini.

Il legislatore, innanzitutto ha previsto che la relativa richiesta non va più inoltrata dal proprietario dell’immobile, ma dal direttore dei lavori o altro tecnico (ingegnere, geometra, architetto, perito edile).

Questo ha permesso di velocizzare un po’ la procedura per il rilascio, ma anche di ridurre sensibilmente il rigetto dell’istanza da parte del Comune.

Ed infatti, come abbiamo già avuto modo di accennare, non tutti hanno familiarità con la burocrazia e con le sue tempistiche, per non parlare della difficoltà nell’individuare l’Ufficio competente al rilascio del certificato di agibilità.

Il certificato di abitabilità, quindi, deve essere depositato da un professionista allo Sportello Unico per l’Edilizia e Urbanistica del Comune, entro 15 gg. dalla comunicazione dei fine lavori, cioè quando l’immobile può essere nuovamente utilizzato.

È prevista una sanzione pecuniaria che va dai 77 a 464 €, in caso di mancato osservanza dei termini dei 15gg. dalla fine dei lavori.

La certificazione di abitabilità deve essere corredata dai seguenti documenti:

– Ricevuta della domanda di accatastamento dell’edificio.

– Dichiarazione in cui si attestano la salubrità e la prosciugatura degli ambienti.

– Attestato di conformità degli impianti, ad opera dello specialista responsabile dell’istallazione.

– Attestato di certificazione elettrica, rilasciata dal tecnico responsabile dell’istallazione.

Sono anche previsti il pagamento dei diritti di segreteria dovuti per la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

ACCETTAZIONE DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÁ

La certificazione di abitabilità si ritiene accettata se sono decorsi:

– 30 giorni se al momento della consegna del progetto al comune è stata richiesto anche il parere della ASL sul rispetto delle normative igienico-sanitarie.
– 60 giorni se è stato depositato un’autocertificazione in sostituzione della richiesta di parere da parte della ASL.

Il Comune, tuttavia, nei successivi 180 gg. dal deposito del certificato, ha facoltà di disporre di Ispezione, tramite la Asl competente, al fine di accertare la presenza dei requisiti di abitabilità o di agibilità (come abbiamo avuto modo di chiarire l’utilizzo di un termine piuttosto che un altro non cambia la sostanza del provvedimento) dell’immobile.

Nel caso in cui il dirigente comunale ritenga, sulla base della documentazione presentata dal professionista, la non conformità dei lavori rispetto alla disciplina vigente, cioè che esistono degli elementi ostativi all’accettazione della SCA, può richiedere il deposito di ulteriore documentazione che va ad integrare quella già depositata agli atti.

Può accadere che nonostante, la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, il dirigente comunale che ha esercitato il proprio potere di controllo, dichiari l’inagibilità di un edificio o di parte di esso per “motivi igienici“.

Cosa succede se un immobile non ha l’agibilità?

Nel caso in cui un immobile risulta essere sprovvisto dell’agibilità, al proprietario viene inflitta l’applicazione della sanzione amministrative, fatta salva ogni altra azione sanzionatoria e responsabilità sia di carattere civilistico sia di carattere penalistico.

La mancanza del certificato di abitabilità, ha forti ripercussioni sulla compravendita degli immobili.

Occorre precisare che la normativa vigente, non richiede per la validità della compravendita dell’immobile il certificato di agibilità, tant’è che il notaio non può rifiutarsi di procedere al rogito dell’atto, purché la controparte (cioè l’acquirente) sia a conoscenza di tale vizio. Cioè occorre che non sia violato il principio della “buonafede” tra i contraenti, in mancanza si potrebbe arrivare alla risoluzione del contratto con il conseguente risarcimento.

Tuttavia, è altamente sconsigliabile, dal punto di vista economico, la compravendita dell’immobile privo di SCA, poiché si acquista un bene che effettivamente non può assolvere la sua funzione principale: cioè garantire che l’immobile sia idoneo ad accogliere la permanenza di persone.

Anche se la legge permette la compravendita di immobili privi di agibilità, negli ultimi anni vi è una tendenza inversa da parte della giurisprudenza.
Ed infatti, come ha più volte avuto modo di precisare la Corte di Cassazione “un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile. Di conseguenza, vendere un immobile senza la dovuta certificazione è un’azione illecita, che può portare a serie conseguenze di rilievo civile e anche di carattere economico”.

In altre parole, la compravendita di un immobile privo di abitabilità si configura per la Cassazione “una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto”, di conseguenza l’immobile non potrà essere adibito ad uso abitativo, pur potendo assolvere ad altri scopi, come ad esempio per il deposito.

Da ultimo, va rilevato che in molte regioni è diventata obbligatoria la stesura di una relazione di conformità, cioè un documento che attesta che l’immobile rispetta le regolarità urbanistica vigenti sul territorio della regione.

Alla luce di tutto quanto è stato detto in questo articolo, prima di procedere all’acquisto di un immobile è sempre meglio verificare che lo stesso sia dotato del certificato di abitabilità.
Per far questo puoi affidarti ad un professionista o richiedere informazione allo sportello Unico per l’edilizia e urbanistica del tuo Comune.