Come verificare l’abitabilità di una casa o di un immobile

Può succedere che abbiate acquistato una casa e siete andati in banca per accendere un mutuo, ma la vostra richiesta venga rigettata poiché l’immobile non risulta possedere il certificato di abitabilità.

Così come può accadere che abbiate deciso di vendere la vostra casa o altro immobile (come per esempio un capannone, un immobile per uso commerciale, delle cascine rurali, ecc.), ma l’agenzia immobiliare a cui vi siete affidati vi informa che la casa sarà venduta a un prezzo inferiore perché privo di abitabilità.

In questo articolo cercherò di spiegarvi quali problematiche possono comportare la cosi detta assenza del certificato di abitabilità.

COS’É L’ABITABILITÀ DELLA CASA

Procediamo per gradi, innanzitutto vi starete chiedendo cosa sia questo certificato e se possa essere identificato come il certificato garantisce che la casa sia stata costruita a “regola d’arte“.

La risposta non puo’ che essere negativa, i due certificati sono di diversa natura.

In particolare, per la garanzia dei lavori eseguiti a regola d’arte, il codice civile stabilisce che l’appaltatore (cioè il costruttore) debba garantire che i lavori eseguiti non presentino vizi dell’opera, come pendenze non a norma o crepe nel muro, altrimenti è tenuto a eliminare i problemi e i difetti e quindi può essere anche soggetto al risarcimento del danno, oppure ad azione diretta ad ottenere una riduzione del prezzo da parte del compratore.

Il certificato di abitabilità, invece, garantisce che l’immobile possieda i requisiti di salubrità, sicurezza ed igiene richiesti dalla legge.

Negli ultimi anni, ai requisiti minimi di igiene, sicurezza e salubrità, si sono aggiunti anche quella della dotazione di impianti a risparmio energetico dell’immobile e la sicurezza degli impianti stessi.

Ad esempio, se state acquistando o vendendo una casa, sicuramente avrete sentito parlare di Ape immobiliare (non mi riferisco all’insetto laborioso utile per l’impollinazione di piante e alberi o del piccolo veicolo commerciale), che è l’acronimo di Attestato di Prestazione Energetica, che va da A4 che è il valore massimo di efficienza degli impianti (solitamente viene attribuita agli immobili di ultima costruzione, magari dotati anche di pannelli fotovoltaici) a G che è il valore minimo (solitamente immobili di vecchia costruzione).

Ritornando al nostro discorso, in assenza di suddetti requisiti, la casa non è considerata sicura per l’uomo e, pertanto, viene meno il suo presupposto principale: essere abitata.

Come abbiamo accennato, l’abitabilità è richiesta anche per l’immobile adibito ad uso diverso da quello residenziale, in questo caso l’assenza di abitabilità fa venire meno la funzione economica e sociale dell’immobile.

Il certificato di abitabilità, quindi, è necessario sia se si tratta di immobile destinato alla permanenza dell’essere umano, sia nel caso di frequentazione dell’immobile da parte dell’uomo, per andare ad escludere danni strutturali che possono generare cedimenti, come nel caso della liquefazione del terreno sottostante.

A questo punto però occorre fare una precisazione, non per tutti gli immobili è richiesto il certificato di abitabilità.

Ed infatti, per gli immobili costruiti precedentemente al 1934 tale certificato non è richiesto, non è obbligatorio, almeno che l’immobilie non abbia subito grossi interventi di ammodernamento tali da incidere sui requisiti di igiene e sicurezza, come ristrutturazioni dei bagni o chiusure e aperture di nuove e vecchie finestre, interventi sulle strutture portanti.

Ciò porta ad un ulteriore precisazione, cioè il requisito dell’abitabilità è richiesto per gli:

– immobili di nuova costruzione edilizia;
– immobili sottoposti a grandi interventi di ristrutturazione, che possono condizionare gli aspetti igienici e di sicurezza dell’edificio;
– immobili sottoposti ad interventi di ampliamento e di sovraelezione, parziali o totali.

Può accadere che abbiate sentito parlare di certificato di abitabilità e di certificato di agibilità. Vi posso assicurare che non si tratta di due certificati distinti o almeno non più.
In passato si parlava di certificato di abitabilità per gli immobili per uso abitativo (o civile) e di certificato di agibilità per tutti gli usi non residenziali, cioè nel caso di immobile adibito a negozio, capannone, depositi ecc..

In realtà, i requisiti richiesti per il rilascio dei due certificati erano identici (o quasi), quindi ad un certo momento si è avuto il superamento di tale distinzione, pertanto, quando sentite parlate di abitabilità o di agibilità ora sapete che vi stanno richiedendo lo stesso certificato.

I requisiti che gli immobili costruiti dopo il 2003 devono avere, per ottenere il certificato di abitabilità, cioè che garantiscono che l’mmobile hanno i requisiti minimi per essere idonea all’accoglienza dell’uomo sono:

– altezza minima dei soffitti di 2,70 metri (possono essere di 2,40 metri i soffitti dei bagni, soppalchi, corridoi e sottotetti);
– ampiezza dell’immobile adibiti all’accoglienza di una sola persona (monolocali) non inferiore a 28 metri quadrati, comprensivi dei servizi igienici;
– ampiezza dell’immobile adibiti all’accoglienza di due persone (anch’esso monolocale) non inferiore a 38 metri quadrati comprensivi dei servizi igienici;
– rapporto di aeroilluminazione (cioè presenza di finestre) pari a 1/8 della superficie calpestabile dell’immobile;
– superficie non inferiore a 14 metri quadrati per le camere da letto doppie e 9 metri quadrati per quelle singole.
– conformità alla legge degli impianti idrici, termico ed elettriche;
– rispetto delle norme acustiche;
– sicurezza statica dell’immobile (cioè della sicurezza delle strutture portanti dell’edificio);
– sicurezza e risparmio energetico dell’immobile.

A questo elenco interminabile di requisiti, vanno aggiunti le eventuali regole diverse e specifiche con riferimento all’altezza minime dei soffitti degli immobili, dei sottotetti, mansarde e seminterrati che possono essere stabilite dalle singole Regioni.

C’è anche da dire che la legge del 2013 ha modificato la procedura per ottenere il certificato di agibilità.

Con la nuova normativa il certificato, infatti, è stato sostituito da un’autocertificazione, che viene chiamata SCA (Segnalazione Certificata d’Agibilità) che viene rilasciato dal direttore dei lavori, che deve essere, quindi, un professionista: ingegnere, architetto, geometra, perito edile ecc. che dichiara che l’immobile è stato costruito o ristrutturato rispettando le norme di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti richiesti dalla legge.

Tale dichiarazione deve essere fatta entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori, altrimenti si è passivi di una sanzione pecuniaria che va da 77 euro a 464 euro, dipende da quanti giorni oltre i 15 previsti è stata depositata la SCA

Vige la regola del silenzio-assenso, cioè se il comune non dispone di un controllo a campione da parte dell’Asl o non ritenga che debba essere integrata la documentazione, entro 30 giorni (se si è richiesto il parere di conformità da parte dell’asl) o 60 giorni (se si è proceduto con l’autocertificazione dei vari specialisti in merito alla conformità degli ambienti e degli impianti alla legge), si ritiene la segnalazione di abitabilità accettata.

COSA SUCCEDE SE NON SI POSSIEDE L’ABITABILITÀ

Annosa questione riguarda la mancanza del certificato di abitabilità, o meglio di SCA, dell’immobile.

Innanzitutto, senza questa dichiarazione la casa non potrà essere abitata, facendo venir meno, come abbiamo già detto all’inizio dell’articolo, la funzione principale dell’immobile, cioè l’accoglienza e la permanenza dell’essere umano.

Le stesse considerazioni vanno fatte nel caso di immobile destinato per uso non residenziale.

La mancanza di abitabilità non esclude che la casa o il locale commerciale possa essere adibito a deposito o magazzino.

L’abitabilità però può sempre essere richiesta, riportando l’immobili ai canoni di sicurezza richiesti dalla legge.

In caso di ristrutturazioni affidandosi a dei professionisti che, dopo aver richiesto la DIA (dichiarazione di inizio attività) ed effettuati i lavori, depositano la SCA, garantendo la sicurezza dell’immobile e degli impianti e soprattutto i requisiti di igiene.

Nel caso di nuove costruzioni, depositando la SCA entro 15 giorni dall’ultima dei lavori e sempre che preventivamente la ditta costruttrice aveva richiesto il permesso di costruire.

C’è da dire, infine, che la legge non richiede espressamente la presenza del certificato di abitabilità o agibilità per la compravendita dell’immobile.
Il notaio, pertanto, una volta accertato che l’acquirente è a conoscenza dell’assenza dell’agibilità dell’immobile, deve necessariamente procedere al rogito dell’atto.

A QUALI PROBLEMI SI PUÒ ANDARE INCONTRO

É bene sapere che nel cui si decida di vivere in una casa nonostante l’assenza del certificato di abitabilità si andrà incontra a una sanzione amministrativa pecuniaria di elevata entità, cioè salatissima.
La sanzione però non comporta la sanatoria dell’inagibilità dell’immobile.

Vivere in una casa priva di agibilità può comportare un’altra conseguenza, e cioè il Comune, accertata la mancanza dei requisiti di sicurezza, igiene e salubrità può imporre, anche con la forza, lo sgombro dei locali abitati.

Non è finita, nel caso in cui per acquistare o ristrutturare una casa avete bisogno di ricorrere ad un mutuo, pote succedere che la vostra banca di fiducia (o altra finanziaria) possa rifiutare il finanziamento.

Il perché si capisce subito, la mancanza di agibilità dimostra che l’immobile non è sicuro, perché non rispetta la normativa vigente e tutto questo finisce con l’influire sul valore commerciale dell’immobile, quindi sulla garanzia ipotecaria che la Banca chiederà sicuramente per accensione del mutuo.

Può accadere, e purtroppo non così raramente, che state decidendo di vendere casa e l’agenzia immobiliare o l’acquirente offra, per l’acquisto, un prezzo che è decisamente inferiore al valore di mercato dell’immobile.

Tanto più che negli ultimi anni si sono susseguite numerose sentenze della Corte di Cassazione che ha più volte ribadito che “un immobile privo di agibilità è incommerciabile” e ancora “vendere un immobile privo di abitabilità è un illecito civile oltre che amministrativo“.

Ed infine, nel caso in cui si venda l’immobile privo di abitabilità senza che l’acquirente se sia adeguatemene informato, può comportare le seguenti conseguenze:
– richiesta di risarcimento del danno;
– l’acquirente può richiede la risoluzione del contratto;
– nel caso di contratto preliminare l’acquirente può rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo.

Ne consegue che il possesso del certificato di abitabilità è un requisito essenziale ed imprescindibile per la vendita dell’immobile.

COME VERIFICARE L’ABITABILITÀ DI UN IMMOBILE

Vi ricordo che in caso di case di nuova costruzione, verificare la sussistenza del certificato di abitabilità è facilissimo, in quanto è la stessa ditta costruttrice che ha depositato (all’ufficio unico per l’edilizia e urbanistica del Comune dove sorge l’edificio o l’immobile) la SCA che garantisce che non c’è stato richiesta di ulteriore accertamenti da parte dell’amministrazione competente o che sono decorsi i termini di legge per considerare il silenzio dell’amministrazione come assenso.

Per gli immobili di vecchia costruzione, invece, occorrere recarsi agli archivi pubblici del Comune dove è situato l’immobile per verificare l’esistenza del certificato.

Questo però è un compito di non facile soluzione, primo perché si deve essere a conoscenza di una serie di dati:
– nome del proprietario precedente o del costruttore che ha proceduto al rilascio;
– estremi del deposito dell’autocertificazione (SCA), per immobili successivi al 2013 o gli estremi del deposito della richiesta di abitabilità per gli immobili precedenti;

Secondo perché non è facile districarsi nel ginepraio degli archivi comunali.

Ed infine, perché non tutti gli uffici comunali hanno provveduto alla digitalizzazione di tutti i loro archivi, pertanto, possono trascorrere anche vari mesi prima di ottenere una risposta o, meglio ancora, una copia dell’agognato certificato di abitabilità.